Immobilien vererben: Testament, Kinder & Erbschaftsteuer

Immobilien vererben: Was bedeutet das rechtlich?

Wer eine Immobilie vererben möchte, regelt nicht nur die Weitergabe eines Vermögenswertes. Häufig geht es um das Elternhaus, eine vermietete Wohnung, ein Grundstück oder eine Immobilie, die für mehrere Familienmitglieder einen hohen emotionalen Wert hat. Genau deshalb entstehen bei Immobilien im Nachlass besonders schnell Konflikte.

Gehört eine Immobilie im Todesfall zum Nachlass, wird sie grundsätzlich Teil der Erbmasse. Wer die Immobilie erhält, hängt davon ab, ob eine wirksame letztwillige Verfügung vorhanden ist. Gibt es kein Testament oder keinen Erbvertrag, gilt die gesetzliche Erbfolge. Dann kann es passieren, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie werden.

In einfachen Fällen erhält eine einzelne Person die Immobilie. Schwieriger wird es, wenn mehrere Erben beteiligt sind und eine Erbengemeinschaft mit Immobilie entsteht. Ein Haus oder eine Wohnung lässt sich anders als ein Geldbetrag nicht einfach aufteilen. Die Erben müssen sich dann darüber verständigen, ob die Immobilie verkauft, vermietet, selbst genutzt oder von einem Miterben übernommen werden soll.

Kommt keine Einigung zustande, kann sich die Auseinandersetzung über Monate oder Jahre hinziehen. Im ungünstigsten Fall droht eine Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie gerichtlich verwertet, was wirtschaftlich und familiär oft die schlechteste Lösung ist. Eine gute Nachlassplanung sollte deshalb nicht erst beim Erbfall beginnen, sondern frühzeitig festlegen, was mit der Immobilie geschehen soll.

Immobilie per Testament vererben: Warum klare Regelungen wichtig sind

Mit einem Testament können Sie bestimmen, wer Ihre Immobilie erhalten soll. Das ist besonders wichtig, wenn Sie von der gesetzlichen Erbfolge abweichen möchten, wenn mehrere Kinder vorhanden sind, wenn Sie in einer Patchwork-Familie leben oder wenn ein unverheirateter Partner abgesichert werden soll.

Entscheidend ist dabei nicht nur, dass ein Testament vorhanden ist, sondern auch, wie klar es formuliert ist. Unklare Formulierungen führen später häufig zu Streit. Ein Satz wie „Meine Tochter soll das Haus bekommen“ kann im Einzelfall zu kurz greifen, wenn nicht geregelt ist, ob sie Alleinerbin werden soll, ob die Immobilie nur als Vermächtnis zugewendet wird oder ob andere Erben einen Ausgleich erhalten sollen.

Bei Immobilien sollte ein Testament daher möglichst eindeutig regeln:

• welche Immobilie gemeint ist,
• wer die Immobilie erhalten soll,
• ob andere Erben finanziell ausgeglichen werden sollen,
• wer bestehende Darlehen oder Belastungen übernimmt,
• ob ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorgesehen ist,
• und wie Streit innerhalb einer Erbengemeinschaft vermieden werden soll.

Ein eigenhändiges Testament kann grundsätzlich auch ohne Notar errichtet werden. Es muss aber vollständig handschriftlich geschrieben und unterschrieben sein. Gerade bei Immobilien, größeren Vermögenswerten oder mehreren möglichen Erben ist eine anwaltliche Prüfung häufig sinnvoll. Weitere Informationen dazu finden Sie auch auf unserer Seite zum anwaltlichen Testament.

Immobilie an Kinder vererben: Gleichbehandlung, Ausgleich und Pflichtteil

Besonders häufig stellt sich die Frage, wie Eltern eine Immobilie an ihre Kinder vererben können. Auf den ersten Blick klingt die Lösung einfach: Ein Kind erhält das Haus, die anderen Kinder bekommen anderes Vermögen oder werden finanziell ausgeglichen. In der Praxis ist genau dieser Ausgleich aber oft schwierig.

Ein Problem entsteht vor allem dann, wenn die Immobilie den größten Teil des Nachlasses ausmacht. Soll nur ein Kind die Immobilie erhalten, stellt sich schnell die Frage, ob die übrigen Kinder benachteiligt werden. Auch Pflichtteilsansprüche können eine Rolle spielen, wenn einzelne Angehörige enterbt oder deutlich geringer bedacht werden.

Wer eine Immobilie an ein Kind vererben möchte, sollte deshalb früh prüfen:

• Welchen realistischen Wert hat die Immobilie?
• Gibt es weiteres Vermögen, mit dem Geschwister ausgeglichen werden können?
• Sollen Ausgleichszahlungen angeordnet werden?
• Können Pflichtteilsansprüche entstehen?
• Ist eine Übertragung zu Lebzeiten sinnvoller als eine Regelung erst im Testament?

Gerade wenn die Immobilie innerhalb der Familie bleiben soll, ist eine klare Nachlassplanung wichtig. Sie hilft, spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden und wirtschaftliche Belastungen für einzelne Erben realistisch einzuschätzen. Bei Pflichtteilsfragen kann außerdem eine Prüfung durch einen Anwalt für Pflichtteil sinnvoll sein.

Wenn mehrere Erben eine Immobilie erhalten: Erbengemeinschaft und Teilungsversteigerung

Ohne klare Regelung entsteht bei mehreren Erben häufig eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann nicht einzelnen Erben zu bestimmten Zimmern, Etagen oder Anteilen an der Nutzung, sondern der Erbengemeinschaft als Ganzes. Dabei ist zwischen Verwaltung und Verfügung zu unterscheiden: Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung können grundsätzlich mit einer nach Erbquoten berechneten Mehrheit beschlossen werden (§§ 2038, 745 BGB). Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf ein Miterbe unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch allein treffen. Über die Nachlassimmobilie verfügen, sie also etwa verkaufen und übertragen, können die Miterben dagegen grundsätzlich nur gemeinschaftlich (§ 2040 BGB).

In der Praxis treffen dabei oft unterschiedliche Interessen aufeinander. Ein Erbe möchte verkaufen, ein anderer möchte vermieten, ein dritter möchte selbst einziehen. Zusätzlich können laufende Kosten, Darlehen, notwendige Sanierungen oder emotionale Bindungen an das Elternhaus die Situation erschweren.

Wenn sich die Erben nicht einigen, bleibt häufig nur die Erbauseinandersetzung. Scheitert auch diese, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Das sollte möglichst vermieden werden, weil eine gerichtliche Versteigerung oft wirtschaftliche Nachteile bringt und familiäre Konflikte weiter verschärft.

Wer Immobilien vererben möchte, sollte deshalb nicht nur festlegen, wer Erbe wird. Ebenso wichtig ist die Frage, wie die Immobilie später verwaltet, genutzt oder übertragen werden soll. Genau hier kann ein sauber formuliertes Testament viel Streit vermeiden.

Immobilie vererben oder zu Lebzeiten übertragen?

Eine Immobilie muss nicht zwingend erst im Todesfall übertragen werden. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, Haus, Wohnung oder Grundstück bereits zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Angehörige zu übertragen. Das kann steuerliche, familiäre oder praktische Gründe haben.

Eine lebzeitige Übertragung kann beispielsweise interessant sein, wenn Freibeträge genutzt, spätere Erbstreitigkeiten vermieden oder Nachfolger frühzeitig eingebunden werden sollen. Gleichzeitig sollte eine solche Entscheidung nicht vorschnell getroffen werden. Wer eine Immobilie überträgt, gibt Vermögen aus der Hand und sollte genau regeln, welche Rechte zurückbehalten werden.

Häufig kommen dabei Gestaltungen wie Nießbrauch oder Wohnrecht in Betracht. Damit kann eine Immobilie übertragen werden, während der bisherige Eigentümer weiterhin dort wohnen oder Mieteinnahmen erhalten kann. Solche Lösungen können sinnvoll sein, müssen aber zur familiären, wirtschaftlichen und steuerlichen Situation passen.

Ob eine Immobilie besser vererbt oder schon zu Lebzeiten übertragen wird, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem Alter, Familienstruktur, Immobilienwert, steuerliche Freibeträge, Pflichtteilsrisiken und die Frage, ob der Übertragende weiterhin abgesichert bleiben muss.

Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibeträge, Bewertung und Familienheim

Wer eine Immobilie erbt, muss auch mögliche steuerliche Folgen im Blick behalten. Ob tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom Wert der Immobilie, vom Verwandtschaftsverhältnis und von den persönlichen Freibeträgen ab.

Für nahe Angehörige gelten vergleichsweise hohe Freibeträge. Zum Beispiel bleiben für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro steuerfrei, für Kinder grundsätzlich 400.000 Euro. Bei Immobilien können diese Freibeträge jedoch schnell überschritten werden, vor allem wenn das Grundstück einen hohen Wert hat oder zusätzlich weiteres Vermögen vererbt wird.

Das Finanzamt bewertet die Immobilie für steuerliche Zwecke. Dabei können Lage, Zustand, Nutzung und Art der Immobilie eine Rolle spielen. Der steuerliche Wert muss nicht immer dem gefühlten Familienwert entsprechen, kann aber erhebliche Auswirkungen auf die Steuerlast haben.

Eine wichtige Sonderregel betrifft das sogenannte Familienheim. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine selbst genutzte Wohnimmobilie steuerlich begünstigt sein. Beim Erwerb von Todes wegen müssen Ehegatten beziehungsweise begünstigte Kinder das Familienheim grundsätzlich unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen. Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt; für Ehegatten gilt diese Flächenbegrenzung nicht. Die Selbstnutzung muss grundsätzlich zehn Jahre fortbestehen, sofern keine zwingenden Gründe entgegenstehen. Auch die Nutzung durch den Erblasser und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen sind zu prüfen. Eine lebzeitige Familienheimschenkung an ein Kind ist von dieser besonderen Befreiung nicht erfasst. Wer eine Immobilie steuerlich sinnvoll übertragen oder vererben möchte, sollte solche Fragen frühzeitig klären.

Immobilie mit Kredit oder Belastung vererben

Nicht jede Immobilie ist schuldenfrei. Häufig bestehen noch Darlehen, Grundschulden oder andere Belastungen. Auch diese Punkte sollten bei der Nachlassplanung berücksichtigt werden. Denn wer eine Immobilie erhält, übernimmt wirtschaftlich nicht nur einen Vermögenswert, sondern muss auch laufende Verpflichtungen, Instandhaltungskosten und mögliche Finanzierungen beachten.

Gerade bei mehreren Erben kann das zu Konflikten führen. Ein Erbe möchte die Immobilie vielleicht übernehmen, kann aber die übrigen Erben nicht auszahlen oder die Finanzierung nicht tragen. Andere Erben möchten verkaufen, um nicht dauerhaft an Kosten beteiligt zu sein. Auch deshalb ist es sinnvoll, die finanzielle Tragfähigkeit einer geplanten Immobiliennachfolge früh zu prüfen.

Immobilie im Ausland vererben: Was zusätzlich zu beachten ist

Befindet sich eine Immobilie im Ausland, wird die Nachlassplanung noch komplexer. Innerhalb der EU kann die Rechtswahl im Testament eine wichtige Rolle spielen. Steuerliche Fragen richten sich jedoch nicht automatisch nur nach deutschem Recht. Je nach Land können eigene Steuerregeln, Formvorgaben, Fristen oder Anforderungen an die Eigentumsumschreibung gelten.

Wer beispielsweise eine Ferienimmobilie im Ausland besitzt, sollte deshalb nicht nur ein deutsches Testament im Blick haben, sondern auch prüfen lassen, welche Folgen sich im Belegenheitsstaat der Immobilie ergeben. Andernfalls kann es passieren, dass die gewünschte Nachfolge zwar in Deutschland nachvollziehbar geregelt ist, die praktische Umsetzung im Ausland aber Schwierigkeiten bereitet.

Freibeträge und Steuerklassen im Zusammenhang prüfen

Die Familienheimbefreiung ist von den persönlichen Freibeträgen zu unterscheiden. Zahlen, Steuerklassen und Beispiele finden Sie in unserem Beitrag Freibeträge und Steuerklassen bei Erbschaft und Schenkung.